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留言人： |
徐 |
| 发表时间： |
2009-10-21 13:13:12
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标 题： |
房地产利息支出 |
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留言内容： |
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高教授：
您好！
向您咨询与确认以下几个房地产利息支出问题：
一、 关联利息所得税前列支标准（财税（2008）121）
1、 不高于注册资本的2倍关联借款的利息，且不高于同期商业银行贷款利息，有税局代开的发票 ；
2、 如企业与关联方B所得税率哦25％，是不是不受2：1的限制，只要不高于同期商业银行贷款利息，有税局代开的发票 ，就可全额税前列支。
二、 土地增值税扣除项目利息支出的规定
（一） 利息支出单独列支计算扣除项目
1、 是不是一定要有金融机构证明；
2、 是不是没有上限规定，也没有关联借款2：1的规定;
3、 是不是一定要有发票（银行发票或税局代开发票）
4、跨年度利息支出可以作为扣除项目吗？（当年列支以前未计提利息）
（二）利息支出与其他房地产开发费用按10％扣除
1、需要金融机构证明吗？需发票吗？
2、有关联借款2：1的规定吗？
3、跨年度利息有影响吗？
4、有其他要注意的事项吗？
三、 A房地产收入5亿，土地成本1.2亿，开发成本2.3亿，利息支出1300万（其中关联借款6000万2年利息600万，银行贷款利息700万），其他开发费用1750万，该如何规划企业的利息支出。（不需考虑关联方所得税）
能在周内给我答复吗？非常感谢！ |
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 回复：房地产利息支出 ( 2009-10-23 8:58:35 ) |
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高教授：
您好！
向您咨询与确认以下几个房地产利息支出问题：
一、 关联利息所得税前列支标准（财税（2008）121）
1、 不高于注册资本的2倍关联借款的利息，且不高于同期商业银行贷款利息，有税局代开的发票 ；
2、 如企业与关联方B所得税率哦25％，是不是不受2：1的限制，只要不高于同期商业银行贷款利息，有税局代开的发票 ，就可全额税前列支。
：是的。参见国税发[2009]2号文件第九章。
二、 土地增值税扣除项目利息支出的规定
（一） 利息支出单独列支计算扣除项目
1、 是不是一定要有金融机构证明；
：是的。
2、 是不是没有上限规定，也没有关联借款2：1的规定;
：是的。
3、 是不是一定要有发票（银行发票或税局代开发票）
：是的。
4、跨年度利息支出可以作为扣除项目吗？（当年列支以前未计提利息）
：可以。
（二）利息支出与其他房地产开发费用按10％扣除
1、需要金融机构证明吗？需发票吗？
：不需要
2、有关联借款2：1的规定吗？
：无
3、跨年度利息有影响吗？
：无
4、有其他要注意的事项吗？
：无。
三、 A房地产收入5亿，土地成本1.2亿，开发成本2.3亿，利息支出1300万（其中关联借款6000万2年利息600万，银行贷款利息700万），其他开发费用1750万，该如何规划企业的利息支出。（不需考虑关联方所得税）
：因为利息支出很难与清算对象准确核算，因此实际操作中都是按照土地成本与建造成本之和*10%计算三项费用扣除金额。需要注意的是，根据国税函[1995]110号文件规定，建造成本是不含利息的。 |
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